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Vente d’immeubles à rénover – Déductibilité des travaux ?

Dernière mise à jour : 2 nov. 2023

Vous êtes l’acquéreur d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover ?

Attention, les travaux de rénovation réalisés par le vendeur ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers même si vous en avez supporté le prix !


C’est en effet, la solution retenue par le Conseil d’Etat, le 17 octobre dernier (CE, 9e et 10e ch., 17 oct. 2022, n° 460113)


Rappelons tout d’abord, que le dispositif de la vente d’immeubles à rénover (VIR), défini par les articles L. 262-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation, consiste en un contrat par lequel le cédant s’engage à réaliser des travaux sur le bien cédé et en perçoit le prix avant la livraison des travaux. L’objectif étant pour le vendeur, de faciliter la cession d’un bien dégradé en lui permettant, plutôt que d’engager des travaux de restauration en amont d’une vente classique et d’avoir à en avancer le coût, d’assurer leur financement au fur et à mesure de leur exécution. Les travaux, bien que prévus au moment de la vente, sont donc réalisés postérieurement au transfert de propriété.


La Cour d’appel de Nantes avait jugé que la déduction des dépenses de rénovation faites par le vendeur ne pouvait être exclue par principe (CAA Nantes, 1re ch., 29 juin 2017, n° 16NT00954). La Cour d’appel de Bordeaux a retenu la solution inverse, en considérant que ces dépenses s’analysaient en un élément du prix d’acquisition de l’immeuble (CAA Bordeaux, 7e ch., 4 nov. 2021, n° 19BX03720).


Pour la première fois, le Conseil d’Etat statuant en cassation de l’arrêt de Bordeaux retient que le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble et non une charge de la propriété pouvant être déduite des revenus fonciers provenant de la location du bien acquis.


Par conséquent, si vous aviez mis en location un bien acquis en VIR, et que vous aviez décidé de déduire de vos revenu fonciers le prix des travaux effectués par le vendeur, vous pourriez faire l’objet d’un redressement fiscal.


Si cette cela vous concerne, je vous invite à demander conseil à votre avocat pour régulariser la situation au plus vite.


Cela signifie en pratique que les travaux sont augmentatifs du prix d’acquisition et doivent être pris en considération pour diminuer le montant de la plus-value lors de la vente du bien.


Si vous n’avez pas tenu compte de cet élément pour le calcul de la plus-value, il convient de déposer une réclamation contentieuse pour recalculer la plus-value déclarée.


Vous pourrez le faire pour tous les biens immobiliers vendus et dont l’impôt a été acquitté au plus tard en 2021, pour une réclamation déposée avant le 31 décembre 2023.

Cet article a été co-écrit avec Madame Hortense RUSTE, juriste fiscaliste.

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